Riad titré ou non titré : quelles différences et quels sont les risques ?

Riad titré ou non titré : quelles différences et quels sont les risques ?

Investir dans un riad au Maroc, notamment à Marrakech, séduit de nombreux acheteurs, qu’ils soient marocains ou étrangers. Cependant, une distinction essentielle est souvent mal comprise et peut avoir des conséquences juridiques majeures : le riad est-il titré ou non titré ?
Comprendre cette différence est fondamental pour sécuriser votre investissement.

Qu’est-ce qu’un Riad titré?

Un Riad titré est un bien immobilier enregistré à la Conservation Foncière.
Il dispose d’un titre foncier officiel, reconnu par l’État marocain.

Caractéristiques d’un Riad titré :

• Existence d’un titre foncier individuel

• Délimitation claire et incontestable du bien

• Propriété protégée juridiquement

• Inscription au nom du propriétaire à la Conservation Foncière

• Possibilité de revente, d’hypothèque ou de transmission sans ambiguïté

Avantages :

• Sécurité juridique maximale

• Achat encadré par un notaire

• Accès facilité au financement bancaire

• Revente plus rapide et plus valorisée

C’est la solution la plus sûre, notamment pour les investisseurs étrangers.

Qu’est-ce qu’un Riad non titré (melkhia)?

Un riad non titré, souvent appelé melkia, repose sur un acte adoulaire (acte traditionnel rédigé par des adouls).

Caractéristiques :

• Absence d’inscription à la Conservation Foncière

• Propriété basée sur des actes coutumiers

• Délimitations parfois approximatives

• Transmission souvent familiale et ancienne

• Pas de titre foncier officiel

Pourquoi existe-il toujours des Riads non titrés?

• Héritages anciens non régularisés

• Complexité administrative historique

• Coûts et démarches de titrage non entrepris

• Méconnaissance des enjeux juridiques

Les risques liés à l’achat d’un Riad non titré

Acheter un Riad non titré comporte des risques importants, qu’il faut mesurer avec lucidité.

Principaux risques :

• Contestations de propriété (héritiers non identifiés, litiges familiaux)

• Impossibilité de revendre facilement

• Blocage administratif lors de projets de rénovation ou d’exploitation

• Refus de financement bancaire

• Procédures longues et coûteuses en cas de litige

• Délai incertain pour l’obtention d’un titre foncier

Certains investisseurs se retrouvent immobilisés pendant des années sans pouvoir exploiter ou revendre leur bien.

Peut-on titré un Riad qui ne l’est pas?

Oui, dans certains cas, il est possible de lancer une procédure de réquisition foncière pour obtenir un titre.

Mais attention :

• La procédure est longue (souvent plusieurs années)

• Elle nécessite :

  • Une chaîne de propriété claire

  • L’accord de tous les ayants droit

  • L’absence de litiges

• Elle implique des coûts juridiques et administratifs

Aucune garantie de succès, même avec un bon accompagnement.

Riad titré ou non titré : que choisir ?

Pour un investissement sécurisé :

Le Riad titré recommandé pour un projet à très long terme, avec forte tolérance au risque :

 L’achat du Riad non titré possible uniquement avec accompagnement juridique expert.